Этапы покупки земельного участка для строительства

   В Греции нет единой законадательной базы, т. е. законодательство не одинаково для разных регионов страны, а именно в каждой местности существует множество постановлений и президентских указов, которые время от времени предоставляют права на строительство, либо же отменяют некоторые из них.

   Сотрудники компании «Aslanidis Estate» постоянно следят за изменениями в законодательстве, касающиеся покупки, продажи и строительства недвижимости в Греции.

1. Выбор участка. 

   На сайте компании вы можете ознакомиться с предложениями в этой сфере, также вы можете отправить нам заявку, изложив свои требования и пожелания. Мы обязательно найдем то, что вы хотите. 

   Выбор участка для строительства – процесс сложный и кропотливый в любой стране. Главное – это не только природная красота, удобное расположение или приемлемая стоимость, но и возможность получения разрешения на строительство дома, наличие коммуникаций и возможность подключения к ним. 

   Мы предлагаем воспользоваться ознакомительным туром по объектам недвижимости, чтобы вы могли выбрать самый подходящий вариант и зарезервировать его. 

   Подходящий по всем параметрам участок выбран. Теперь необходимо тщательнейшим образом проверить всю документацию.

2. Проверка документации.

   В Греции недостаточно просто выбрать понравившийся участок, проверить подлинность документов на собственность у продавца и после этого переходить к этапу залога и покупки. Здесь необходимо тщательно «проверить» участок. Что это значит?

   Сотрудники и партнеры нашей компании инспектируют всю документацию по данному участку: соответствие участка его топографической схеме, какие объекты на нем можно построить, какова их допустимая этажность и площадь, а также, можно ли вообще возводить на данном участке постройки. Большое внимание уделяется проверке документов, из которых будет следовать подтверждение статуса участка (для индивидуального строительства, для коммерческого строительства, сельскохозяйственные земли) и разрешенная площадь застройки. На Крите существует прямая зависимость между размером участка, его расположением и коэффициентом застройки.

   Для того, чтобы при коэффициенте застройки 0,4 построить здание площадью 40 кв. м., нужен участок площадью в 100 кв. м. Участки могут находиться в населенном пункте и за его пределами. Если участок расположен в черте населенного пункта, то коэффициент застройки варьируется от 0,4 до 2,4. В случае, если участок расположен вне населенного пункта, то подходящие для строительства участки по площади должны быть от 4000 кв. м. (т. е. от 40 соток).

   В то же время, нет никаких гарантий, что участки, находящиеся в одном и том же поселке, одинаковые по площади, будут иметь равный коэффициент застройки. 

    Допустимая  площадь  будущего  строения (без учета подвальных помещений)  определяется  таким образом:

  • на участках площадью до 4000 кв. м. (до 40 соток) допустимо строение общей площадью 200 кв. м.;
  • на участках площадью от 4000 (от 40 соток) до 8000 кв. м. (до 80 соток) допустимая площадь постройки вычисляется следующим образом: площадь строения = 200 кв. м. + (площадь участка — 4000) * 0,02;
  • на участках площадью от 8000 кв. м. (от 80 соток) и более допустимая площадь постройки вычисляется следующим образом: площадь строения = 280 кв. м. + (площадь участка — 8000) * 0,01.

   Эксперты утверждают, что самостоятельно провести проверку документации по выбранному участку (с подачей документов, заявлений и оплатой пошлин) иностранный покупатель не сможет. Именно поэтому возникает необходимость обратиться за помощью в агентство недвижимости. И еще одна возможная проблема – языковой барьер. Наши сотрудники говорят не только по-гречески, по-английски, но и по-русски.

   На этом этапе работы необходимо подать заявление инженеру, который возьмет на себя все обязательства по оформлению пакета документов, необходимых для получения разрешения на строительство. Инженер, также принимает активное участие в проверке документации выбранного участка и по результатам этой проверки выдает специальное заключение о соответствии состояния недвижимости условиям договора.

    На территории Греции в оформлении сделки необходимо присутствие еще двух специалистов – адвоката и нотариуса. Адвокат представляет интересы покупателя и оказывает полную юридическую поддержку, также осуществляет проверку участка в земельном реестре (не находится ли недвижимость в залоге) и в налоговой инспекции (нет ли долгов по уплате налогов). Задача нотариуса – дать оценку кадастровой стоимости объекта, подтвердить и заверить законность совершенной сделки.

   Проверка документации завершена и собрана вся информация о том, какое строение можно возвести на данном земельном участке (общая площадь, количество этажей, высота потолков и другое).

   На основании полученных данных можно приступать к следующему, не менее важному этапу.

3. Заключение предварительного договора купли-продажи земельного участка.

   В случае отсутствия юридических и технических препятствий для покупки выбранной недвижимости, оформляется предварительный договор купли-продажи. Для заключения данного договора уполномоченный адвокат оформляет на ваше имя ИНН (ΑΦΜ) в налоговой инспекии Греции и открывает банковский счет в государственном банке. Предварительный договор всегда составляется на греческом языке и, при желании клиента, на родном для вас языке. По условиям данного договора должна быть переведена через банк залоговая сумма. Размер залога оговаривается с каждым конкретным владельцем недвижимости отдельно.

4. Взаимодействие с государственными структурами. 

1. Лесной реестр. Исходя из данных топографической карты Крита, 17 % острова относится к лесной зоне, которая является государственной собственностью и не подлежит застройке.

2. Публикация объявления о покупке земельного участка в Газете. Эта процедура необходима для согласования границ участка и для подтверждения прав собственности.

   Данные процедуры выполняются параллельно и занимают 2-4 месяца.

5. План дома.

   Для того чтобы начать строительство, необходим план будущего дома. На этом этапе может понадобиться помощь архитектора. Однако, если вы точно представляете себе, как должен выглядить ваш дом, можно обойтись и без помощи специалиста. Мы поможем подготовить план, отобразив в нем ваши идеи, требования и пожелания (например, количество комнат, их расположение и т. п.). В дальнейшем этот план обязан рассмотреть инженер, так как будущий дом должен соответствовать всем необходимым критериям. Самый главный критерий – сейсмоустойчивость. Параллельно с рассмотрением архитектурных аспектов, необходимо провести исследование в области статики планируемого строения.

   Инженер берет на себя ответственность за разработку плана водоснабжения, канализации и теплозащиты здания. Инженер же определяет стоимость лицензий на строительство и конечную стоимость постройки. Если вас устраивает озвученная сумма, необходимо заключить договор с инженером о представлении ваших интересов в Отделе архитектуры и градостроительства.

6. Разрешение на строительство.

   Все договоренности достигнуты. Инженер представляет ваши интересы в Отделе архитектуры и градостроительства. Для этого формируется отдельная, ваша индивидуальная папка, включающая полный пакет документов, необходимых для получения разрешения на строительство.

   Мы бы не советовали верить тем компаниям, которые называют конкретное время ожидания с момента подачи документов в градостроительство до получения готового разрешения на строительство. Наш опыт показывает, что определенного регламента нет. Приблизительно срок ожидания составляет 1-2 месяца.

   Выдача разрешения на строительство Отделом архитектуры и градостроительства означает, что можно приступать непосредственно к строительным работам.

   Разрешение на строительство действует в течение четырех лет. За это время должен быть залит хотя бы фундамент будущего дома.

   Если на протяжении четырхе лет у вас появилось желание внести какие-либо изменения в утвержденный проект, например, построить камин в гостиной, необходимо снова обратиться в Отдел градостроительства и получить дополнительное разрешение.